Fiscalidad · 7 de octubre de 2026
IVA del 10 % en el alquiler turístico: cuánto le cuesta de verdad al propietario
Si alquila su apartamento en Vera Playa, Palomares o Villaricos, el número que le importa es éste: 123 € al año sobre una vivienda que factura 10.000 €.
El 7 de octubre el BOE publicó el Real Decreto-ley 29/2026. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler turístico de una vivienda por estancias de hasta 30 noches pasará a tributar al 10 % de IVA. Es el mismo contenido que el Congreso rechazó el 2 de octubre, y el Gobierno lo ha vuelto a aprobar. Para que se aplique, el Congreso tiene que convalidarlo en los próximos 30 días.
El titular asusta: un 10 % de lo que paga el huésped. La cuenta real es otra, y conviene hacerla antes de tomar decisiones.
Qué cambia
Hasta ahora, el propietario particular que alquila su vivienda a turistas sin servicios de tipo hotelero estaba exento de IVA y sólo declaraba sus ingresos en el IRPF. Con el decreto, las estancias de hasta 30 noches llevarán un 10 % de IVA, salvo que se alquile la propia vivienda habitual. El propietario tendrá que darse de alta en el IVA y presentar la declaración trimestral. Las estancias de más de 30 noches, como los alquileres mensuales de invierno, siguen exentas.
Por qué no cuesta un 10 %
Hay dos efectos que compensan buena parte del impuesto.
El primero: al declarar IVA, el propietario puede descontar el IVA que paga en los gastos del alquiler. El de la comisión de gestión, la luz, el agua, internet y el mantenimiento, que hasta ahora pagaba sin poder recuperar.
El segundo: el IVA que cobra al huésped no es ingreso en el IRPF. La base sobre la que tributa en la renta baja.
Un ejemplo con números
Una vivienda por la que los huéspedes pagan 10.000 € al año, con gastos habituales de suministros y mantenimiento:
IVA cobrado a los huéspedes
909 €
IVA que se descuenta (comisión de gestión y gastos)
−786 €
IVA que se ingresa a Hacienda
123 €
Lo que recibe el propietario por el alquiler
de 6.020 € a 5.897 €
Un 2 % menos. Y en el IRPF tributa sobre una base menor, porque el IVA cobrado no cuenta como ingreso.
La diferencia son 123 € al año, poco más del 1 % de lo que paga el huésped. Con un ajuste de precio de alrededor del 2 %, el propietario quedaría igual que hoy.
Lo que sí exige
El impacto económico es pequeño, pero la gestión cambia. Habrá que facturar con IVA, conservar las facturas de gastos a nombre del propietario y presentar el IVA cada trimestre, haya habido reservas o no.
Y hay un detalle que decide si la cuenta de arriba sale o no sale: el ahorro de IVA sólo existe si las facturas de gastos están a su nombre. La luz, el agua, internet, el mantenimiento, la comisión de gestión. Si alguna está a nombre de otra persona, de una herencia sin repartir o del antiguo propietario, ese IVA no se recupera. Es lo único que conviene revisar antes de diciembre, y lleva una tarde.
Preguntas que nos están llegando
¿Tengo que darme de alta en el IVA si alquilo mi apartamento?
Sí, si alquila por estancias de hasta 30 noches y no es su vivienda habitual.
¿Desde cuándo?
Desde el 1 de diciembre de 2026, si el Congreso convalida el decreto en los próximos 30 días.
¿Y si sólo alquilo dos meses en verano?
Igual: el alta en el IVA y la declaración trimestral no dependen de cuánto alquile, sino de que alquile.
¿Y los alquileres de invierno por meses?
Siguen exentos, por encima de 30 noches.
¿Tengo que subir el precio?
Con un ajuste de alrededor del 2 % quedaría igual que hoy. Es una decisión de mercado, no una obligación.
¿Me sale a cuenta seguir alquilando?
Con los números de arriba, la diferencia es de unos 123 € al año. Lo que cambia es el trabajo, no la rentabilidad.Cómo lo llevamos nosotro